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江蘇省物業服務收費管理辦法

2014-11-13 22:51:12      點擊:

第一章   

第一條 為規范物業服務收費行為,維護業主和物業服務企業的合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規,結合我省實際,制定本辦法。

第二條 本辦法適用于我省行政區域內物業服務收費行為。

第三條 本辦法所稱物業服務收費,是指業主通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序,向業主或物業使用人所收取的費用。

物業服務收費包括物業公共服務費、汽車停放費、特約服務費、代辦服務費。其中物業公共服務費,是指物業服務企業按照物業服務合同約定提供具有公共性的物業基本服務,向業主或物業使用人收取的費用。

第四條 政府提倡建設單位、業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業或專業管理機構,鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭,促進物業服務收費通過市場競爭機制形成。

第五條 省價格主管部門會同省住房和城鄉建設主管部門負責全省物業服務收費的監督管理工作,負責制定物業服務收費管理辦法和有關政策規定,指導全省物業服務收費的管理工作。

省轄市、縣(市、區)價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門按照價格管理權限,負責本行政區域內的物業服務收費的監督管理工作。

第六條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點,遵循合理、公開、服務質量和價格相符的原則確定,分別實行政府指導價和市場調節價。

普通住宅前期物業公共服務收費、物業管理區域的汽車停放費、車位租金等實行政府指導價。法律、法規另有規定的,從其規定。

業主大會成立后,普通住宅物業公共服務收費標準由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定,通過物業服務合同約定執行。

業主采取自行管理或業主自行管理與委托專業機構相結合管理的服務收費標準,由業主共同決定,約定執行。

滿足部分業主、物業使用人需要或者接受委托開展的特約服務等其他物業服務收費,實行市場調節價。具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定。

非普通住宅和非住宅物業服務收費實行市場調節價,具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定。

改變用途用于經營的住宅,其物業公共服務收費標準由業主共同決定,合同約定執行。

 

第二章  物業公共服務收費管理

第七條 價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門,綜合考慮物業公共服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價格指數變動情況,依據本地區物業服務等級標準制定相應的普通住宅物業公共服務費的基準價與浮動幅度,并向社會公布。

價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門每三年內對物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估,并根據評估結果適時調整。

已對應物業服務標準分類分項分級收費管理的,應當依據本條規定制定、評估基準價及浮動幅度,并向社會公布。

第八條 在業主、業主大會選聘物業服務企業前,普通住宅物業的建設單位應當在價格主管部門公布的政府指導價范圍內,通過公開招投標或協議方式,選聘具有相應資質的物業服務企業,并在前期物業服務合同中約定服務內容、服務標準以及收費標準。建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同,應包含前期物業服務合同約定的內容。前期物業服務費未在房屋買賣合同中約定的,由建設單位承擔。前期物業服務合同由物業服務企業向當地價格主管部門、物業管理行政主管部門備案。

業主大會、業主代表大會或物業管理委員會(以下統稱業主大會)成立前,普通住宅物業公共服務收費標準因服務成本變化需要調整,或政府指導價標準調整的,物業服務企業應在街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織、指導與監督下,公開真實、完整、有效的物業服務成本信息,向業主征詢意見,經專有部分面積占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意,形成業主共同決定,在政府指導價范圍內實施調整并約定執行。

第九條 物業公共服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式,具體收費方式由物業服務合同約定。

    包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用,盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中,按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十條 物業管理區域內物業公共服務費用一般由下列因素構成:

(一)管理服務人員工資、社會保險和按規定提取的工會經費、職工教育經費等;

(二)物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護保養費用;

(三)清潔衛生費用;

(四)綠化養護費用;

(五)秩序維護費用;

(六)辦公費用;

(七)物業服務企業的固定資產折舊;

(八)物業共用場地、共用設施設備及公眾責任保險費用;

(九)管理費分攤;

(十)經業主大會同意的其它費用;

(十一)法定稅費以及合理利潤。

物業共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造費用,應當由住宅專項維修資金支出的,不得重復計入物業服務支出或物業服務成本。

第十一條 住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的標準執行,但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。

    物業管理區域內共用設施設備一般包括電梯、天線、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、非經營性車場車庫、監控安防設施、公益性文體設施、物業服務用房和共用設施設備使用的房屋等。

非經營性車場車庫是指物業管理區域內為業主或物業使用人提供車輛停放服務的車位、車庫。

第十二條 物業公共服務收費按房屋所有權證登記的建筑面積計算;尚未辦理權屬登記的,按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。

第十三條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業公共服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業公共服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。

業主應當按照房屋買賣合同(符合竣工驗收條件)、入住通知書約定的房屋交付之日起按月交納物業公共服務費用。已竣工但尚未售出或者尚未交付業主的,物業公共服務費用由建設單位承擔。

物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業公共服務費用,但預收的期限最長不得超過一年。

因業主原因未及時辦理入住手續、業主辦理入住手續后未入住或未使用的物業,在一定時期內,其物業公共服務費按不低于合同約定標準的百分之七十交納,減免期限和具體標準由各省轄市價格主管部門確定。業主大會成立后,由業主大會與物業服務企業約定。

 

第三章  汽車停放收費管理

第十四條 汽車停放費和租金實行政府指導價,由省轄市、縣(市、區)價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門按照價格管理權限,制定、公布本地區執行的基準價與浮動幅度,并適時調整。

汽車停放費包括用于車位、車庫的公共設施設備運行能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務人員費用以及法定稅費等。

租金是車位所有權人或管理者將車位采取租賃方式,出租給使用人所收取的費用。

第十五條 占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的,業主大會成立前,應當在前期物業服務合同中約定;業主大會成立后,應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定汽車能否停放。

汽車停放費由物業服務企業或專業管理機構根據物業服務合同約定收取;租金由車位專有人或管理者根據合同約定收取,也可委托物業服務企業代收,分別核算。

第十六條 物業管理區域內業主共有、專有、專用的車位、車庫,應當區別車位、車庫的專有權益、管理服務成本等因素收取汽車停放費和租金。

同一車輛停放區域內的汽車停放收費標準應保持一致,地下與地面的汽車停放費標準應當保持合理比價。

第十七條 建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫出租,租金的基準價與浮動幅度由省轄市、縣(市、區)價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門按照價格管理權限制定。具體收費標準由建設單位在規定的基準價與浮動幅度范圍內與使用人合同約定。其汽車停放費按本辦法第十六條相關規定執行。

第十八條 物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的,其汽車停放費、租金實行政府指導價,具體收費標準在規定的基準價與浮動幅度范圍內確定。

人防車位收取的汽車停放費、租金應當依照有關規定,用于該人民防空工程設施的維護管理和停車管理的必要支出。其管理辦法由省價格主管部門會同省物業管理、民防等行政主管部門另行制定。

第十九條 對進入住宅物業管理區域內進行軍警應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的車輛,以及為業主、物業使用人配送、維修、安裝等服務的臨時停放車輛,物業服務企業不得收取任何費用。

除前款規定以外,根據合同約定允許其他外來車輛進入住宅物業管理區域臨時停車的,在約定時限內免交汽車停放費。

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